Lo que los compradores extranjeros pagan realmente en el momento de la firma, partida por partida, y cómo planificarlo antes de firmar ningún contrato.

Cuando los compradores se ponen en contacto con nosotros por primera vez para preguntar por Las Terrenas, la pregunta que nos hacen casi siempre es sobre el precio. ¿Cuánto cuesta un piso de dos dormitorios en Playa Bonita? ¿Cuánto cuesta un apartamento frente al mar en El Portillo? ¿Cuál es el precio de venta de una villa en Cosón?

Lo que los compradores suelen olvidarse de preguntar es la segunda pregunta, la que es igual de importante: ¿cuánto cuesta realmente el cierre?

La respuesta en la República Dominicana es más transparente que en muchos otros mercados, pero requiere preparación. Los gastos de cierre aquí no están ocultos, no son negociables como algunos compradores esperan, y pueden variar dependiendo de si la propiedad cumple los requisitos para beneficiarse de CONFOTUR, si se requiere una medición topográfica y de la complejidad del historial del título de propiedad.

En Navetta Properties creemos que un comprador seguro es un comprador preparado. Esta guía desglosa todos los costes que debe esperar al comprar una propiedad inmobiliaria en la República Dominicana en 2026, desde el 3 % del impuesto de transmisiones hasta los honorarios de abogados, los gastos de notario, el deslinde y los gastos que la mayoría de los compradores no ven venir.

Cálculo rápido

En una transacción residencial estándar en la República Dominicana, los gastos totales de cierre suelen situarse entre el 4 % y el 5,5 % del precio de compra.

En un apartamento de 350 000 USD, eso supone entre 14 000 y 19 250 USD en gastos adicionales sobre el precio de venta acordado. Los componentes son:

Impuesto de transferencia del 3 %, la partida más importante
Entre el 1 % y el 1,5 % en honorarios de abogados
Entre el 0,25 % y el 1 % en gastos de notario
Aproximadamente el 0,5 % en gastos de registro y administrativos
Costes variables por deslinde, traducción y depósito en garantía, si procede

Cada uno de estos aspectos merece un análisis más detallado.

1. El impuesto de transferencia del 3 % (Impuesto de Transferencia Inmobiliaria)

El mayor coste de cierre en cualquier transacción inmobiliaria dominicana es el Impuesto de Transferencia Inmobiliaria, que se paga a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), la autoridad fiscal del país.

El tipo impositivo es del 3 % del valor de la propiedad. El detalle fundamental que la mayoría de los compradores extranjeros pasan por alto es cómo se determina ese valor. El 3 % se calcula sobre el mayor de los siguientes importes: el precio de venta real o la tasación fiscal de la DGII, no simplemente el precio que se negocia con el vendedor.

En la práctica, una vez firmado el contrato, la DGII designa a un inspector que revisa la propiedad, la compara con los datos del mercado local y emite una valoración fiscal. Si su tasación supera el precio de venta acordado, el 3 % se aplica a la cifra más alta.

En un apartamento de 350 000 USD, el impuesto de transmisiones patrimoniales estándar es de 10 500 USD.

Cuándo se aplica CONFOTUR: Si la propiedad pertenece a una promoción con clasificación CONFOTUR activa y usted es el primer adquirente que compra directamente al promotor, el impuesto de transmisiones se exime por completo. En este ejemplo, esa única exención le ahorra al comprador 10 500 USD en el momento del cierre. Para ver el desglose completo de las ventajas de CONFOTUR, consulte nuestra Guía del inversor sobre la Ley Fiscal CONFOTUR.

Plazos: El impuesto de transmisiones debe pagarse en un plazo de seis meses a partir de la escritura de compraventa. El Registro de la Propiedad no puede inscribir la transferencia a nombre del comprador hasta que se presente el comprobante de pago.

2. Honorarios de abogados (del 1 % al 1,5 %)

En la República Dominicana, su abogado hace mucho más que redactar documentos. Se encarga de la búsqueda de antecedentes del título de propiedad, verifica que el inmueble esté libre de gravámenes y cargas, solicita el estado certificado del registro, coordina con el notario, gestiona la presentación del impuesto de transferencia ante la DGII y presenta los documentos en el Registro de la Propiedad.

Los honorarios estándar oscilan entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra, dependiendo de la complejidad de la transacción. Para compras sencillas de apartamentos, lo habitual es el 1 %. En el caso de terrenos sin urbanizar, propiedades antiguas o transacciones que involucran a múltiples vendedores, títulos heredados o estructuras corporativas, los honorarios suelen rondar el 1,5 %.

En una propiedad de 350 000 USD, los honorarios de los abogados oscilan entre 3500 y 5250 USD.

Un punto fundamental para los compradores extranjeros: siempre debe contratar a su propio abogado independiente. El abogado del vendedor, por muy reputado que sea, representa los intereses del vendedor, no los suyos. El coste de un asesor legal independiente es pequeño en comparación con el riesgo de seguir adelante sin uno.

3. Honorarios de notario (del 0,25 % al 1 %)

En la República Dominicana, un notario es un profesional jurídico con licencia y autoridad regulada. Su función es autenticar las firmas en la promesa de venta, el contrato de compraventa definitivo y la escritura de compraventa, y certificar que las partes que firman los documentos son quienes dicen ser.

Los honorarios del notario suelen oscilar entre el 0,25 % y el 1 % del precio de compra, dependiendo de la complejidad de la documentación. En muchas transacciones, el abogado y el notario son la misma persona, en cuyo caso los honorarios del notario pueden estar ya incluidos en el presupuesto global del abogado. Aclare siempre este punto por escrito antes del cierre.

En una transacción de 350 000 USD, los honorarios notariales oscilan entre aproximadamente 875 y 3500 USD.

4. El deslinde (cuando sea aplicable)

El deslinde es el levantamiento topográfico oficial de los límites de una propiedad, inscrito en el Registro de la Propiedad. En virtud de la Ley 108-05, que regula el registro de la propiedad en la República Dominicana, no se puede inscribir ninguna venta en el Registro de la Propiedad sin un deslinde válido en el expediente, salvo en casos históricos específicos.

En la mayoría de las compras de apartamentos y condominios modernos en Las Terrenas, el deslinde ya ha sido realizado por el promotor como parte del régimen original del condominio, por lo que no se necesita un nuevo levantamiento. El comprador simplemente hereda la demarcación existente.

En el caso de la compra de terrenos, viviendas antiguas o propiedades fuera de urbanizaciones establecidas, puede ser necesario un nuevo deslinde. El coste depende del tamaño y la complejidad de la parcela, oscilando normalmente entre varios cientos y varios miles de dólares estadounidenses, y el proceso puede alargar el plazo de cierre en semanas o meses.

Antes de firmar una promesa de venta de un terreno o una propiedad antigua, confirme siempre con su abogado si se requiere un deslinde y qué parte es responsable del coste.

5. Tasas de registro y administrativas

Una vez pagado el impuesto de transmisiones y firmado el contrato de compraventa definitivo, los documentos se presentan ante el Registro Inmobiliario de la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad. A continuación, el Registro expide un nuevo certificado de propiedad a nombre del comprador.

Estos costes administrativos incluyen timbres de documentos, copias certificadas, tasas de inscripción en el registro y pequeños gastos legales. En conjunto, suelen ascender aproximadamente al 0,5 % del precio de compra, es decir, unos 1.750 USD en una transacción de 350.000 USD.

Estas tasas están en gran medida estandarizadas y ofrecen poco margen de negociación.

6. Gastos opcionales pero recomendados

Hay varios gastos adicionales que no son estrictamente obligatorios por ley, pero que se recomiendan encarecidamente a los compradores extranjeros:

Servicios de depósito en garantía: Tal y como se explica en nuestra Guía sobre el depósito en garantía inmobiliario, una cuenta de custodia gestionada por un tercero neutral proporciona una importante capa de protección durante el cierre. Las comisiones del depósito en garantía varían según el proveedor, oscilando generalmente entre una tarifa fija de varios cientos de dólares y un pequeño porcentaje de los fondos depositados.

Traducciones certificadas: Si sus documentos justificativos no están en español (documentos corporativos, prueba del origen de los fondos, determinados certificados gubernamentales), es posible que se requieran traducciones certificadas. Los costes suelen oscilar entre 150 y 500 dólares estadounidenses, dependiendo del volumen.

Estructuración corporativa: Algunos compradores optan por adquirir la propiedad a través de una sociedad dominicana (SRL) en lugar de a título personal. Los costes de constitución son de aproximadamente 1.000 dólares estadounidenses, más el mantenimiento anual. Se trata de una estructura opcional, no de un requisito legal, y la razón más común por la que los compradores la consideran es la flexibilidad de reventa futura: cuando la propiedad es propiedad de una sociedad, una venta futura puede estructurarse como una transferencia de acciones de la sociedad en lugar de una transferencia de la propiedad en sí, lo que puede tener implicaciones en cómo se aplica el impuesto de transmisiones del 3 %. Este enfoque tiene sus pros y sus contras, y siempre debe discutirse con su abogado y asesor fiscal antes de tomar una decisión.

El escenario en la vida real

Apliquemos estas cifras a un ejemplo concreto: un apartamento de 350 000 USD en Las Terrenas.

Escenario A: Reventa estándar (sin CONFOTUR)

Precio de compra: 350 000 USD
Impuesto de transmisiones (3 %): 10 500 $
Honorarios de abogado (1 %): 3500 $
Honorarios de notario (0,5 %): 1750 $
Gastos de registro y administrativos (0,5 %): 1750 $

Gastos totales de cierre: 17 500 $ (5 % del precio de compra) Total de efectivo necesario en el cierre: 367 500 $ USD

Escenario B: Nueva construcción CONFOTUR, primer adquirente

Precio de compra: 350 000 $
Impuesto de transmisiones (3 %): 0 $ (exento en virtud de la Ley 158-01)
Honorarios de abogados (1 %): 3500 $
Honorarios de notario (0,5 %): 1.750 $
Gastos de registro y administrativos (0,5 %): 1.750 $

Total de gastos de cierre: 7.000 $ USD (2 % del precio de compra) Total de efectivo necesario en el cierre: 357.000 $ USD

La diferencia supone un ahorro inmediato de 10.500 USD en el cierre, sin tener en cuenta la exención del IPI durante 15 años que también ofrece CONFOTUR. Combinadas, las dos exenciones pueden suponer un ahorro para el primer comprador de cerca de 40.000 USD a lo largo de la vida de la inversión en una propiedad de esta envergadura.

Plazos: ¿Cuánto tiempo lleva todo?

Desde la aceptación de la oferta hasta la obtención del título de propiedad a su nombre, una transacción típica en la República Dominicana tarda entre 45 y 90 días, dependiendo de la complejidad.

Desglose general:

Reserva y diligencia debida inicial: de 1 a 2 semanas
Firma del compromiso de compraventa, depósito de los fondos en cuenta de garantía bloqueada: de 1 a 3 semanas
Contrato de compraventa definitivo, pago íntegro, pago del impuesto de transmisiones: de 1 a 4 semanas
Tramitación en el Registro de la Propiedad y emisión del nuevo título de propiedad: de 30 a 60 días tras la presentación

Las transacciones en efectivo son más rápidas. Las transacciones financiadas, ya sea a través de un banco dominicano o de financiación del promotor, pueden alargar el plazo entre 30 y 60 días. Las transacciones que requieran un nuevo deslinde pueden añadir varios meses.

Preguntas frecuentes

1. ¿Quién paga la comisión del agente inmobiliario?

En la República Dominicana, el vendedor paga la comisión del agente inmobiliario. El comprador no paga ninguna comisión directamente al agente que representa la propiedad.

2. ¿Son negociables los gastos de cierre?

El impuesto de transferencia del 3 % y las tasas del Registro están fijados por ley. Los honorarios de abogados y notarios son negociables, especialmente en transacciones de mayor valor o cuando el mismo profesional se encarga de múltiples servicios. Solicite siempre una lista de honorarios por escrito antes de firmar la promesa de venta.

3. ¿Tengo que estar físicamente presente en la República Dominicana para el cierre?

No. Muchos compradores extranjeros completan todo el proceso de cierre mediante un poder notarial otorgado a su abogado local. Esto es especialmente habitual entre los compradores residentes en Estados Unidos, Canadá, Francia e Italia.

4. ¿Cuándo se paga realmente el impuesto de transferencia?

El impuesto de transmisiones debe pagarse en un plazo de seis meses a partir de la fecha de la escritura de compraventa. El retraso en el pago conlleva multas y recargos. Su abogado coordina el pago como parte del proceso de cierre.

5. ¿Se pueden financiar los gastos de cierre?

Los gastos de cierre se suelen pagar en efectivo en el momento del cierre y no se incluyen en la hipoteca. Prevea disponer de estos fondos además de su pago inicial.

El enfoque de Navetta: transparencia desde el primer día

Hemos acompañado a clientes en docenas de cierres en Las Terrenas y en toda la península de Samaná, y hemos aprendido que las mejores transacciones son aquellas en las que el comprador entiende cada partida antes de firmar nada.

Antes de que usted deposite una señal por una propiedad, nuestro equipo prepara una proyección completa de los gastos de cierre específica para su transacción, incluyendo si se aplica la CONFOTUR, si se requiere un deslinde y un calendario realista basado en el estado actual de la documentación de la propiedad.

Coordinamos con abogados, notarios y proveedores de servicios de depósito en garantía de confianza a lo largo de todo el proceso, pero no cobramos comisiones a estos profesionales. Nuestra función es asegurarnos de que las cifras que ve en el cierre coincidan con las que vio al principio.

¿Listo para explorar propiedades en Las Terrenas con total claridad financiera? Visita nuestra Guía del comprador o ponte en contacto con nosotros para recibir un presupuesto personalizado de los gastos de cierre de cualquier propiedad de nuestro catálogo actual.

Aviso legal: Navetta Properties proporciona esta información con fines exclusivamente educativos e informativos y no constituye asesoramiento legal, financiero ni fiscal. Los gastos de cierre varían según la transacción y pueden cambiar a medida que se actualizan las normativas. Siempre recomendamos a nuestros clientes que consulten con un abogado dominicano colegiado y un profesional fiscal para confirmar los costes, los procedimientos y el tratamiento fiscal específicos de su compra.

El coste total de comprar una propiedad en la República Dominicana: una guía completa para el cierre de la compra